Szukasz Porady?
Stała obsługa firm
Kancelaria w galerii
Jak pozbyć się lokatora?
Każdy z nas marzy o własnym „M”. Jedni chcą po prostu mieć swój „własny kawałek podłogi”, inni rozważają zakup mieszkania w kontekście dobrej lokaty kapitału z przeznaczeniem go na wynajem. Co zrobić, gdy okaże się że w naszym mieszkaniu znajdują się lokatorzy, którzy nie zamierzają go opuścić?
Mieszkanie przeważnie stanowi własność jego właściciela, ale wcale nie oznacza to, że pozbycie się niechcianego lokatora będzie sprawą łatwą. Przebywający w mieszkaniu lokatorzy, niezależnie czy posiadają tytuł prawny do lokalu, czy też nie, mają zagwarantowaną przez prawo ochronę, która w pewnych okolicznościach może nawet uniemożliwić ich usunięcie.
Prawo własności rzeczy kojarzy nam się z pełnią władztwa nad jakimś przedmiotem. Z niego właśnie wywodzimy nasze prawo do siłowego usunięcia z lokalu osób tam przebywających, gdy nie chcą go dobrowolnie opuścić. Jednakże przez takie postępowanie możemy ściągnąć na siebie odpowiedzialność nie tylko cywilną, ale nawet karną. Ponadto usuwane w ten sposób osoby nie będą miały większych trudności z uzyskaniem sądowego orzeczenia, nakazującego właścicielowi mieszkania wpuszczenie ich do lokalu, a przez to tolerowanie dalszego zamieszkiwania.
Właściciel może domagać się opuszczenia lokalu, ale tylko przez takich lokatorów, z którymi nie wiąże go żaden stosunek prawny, zezwalający im na korzystanie z lokalu. Gdyby istniały jakieś umowy dające prawo do lokalu to należy je skutecznie wypowiedzieć tzn. z zachowaniem przepisanej formy i okresu wypowiedzenia. Wypowiedzenie nie jest konieczne, gdy najemca wykorzystuje lokal niezgodnie z jego przeznaczeniem, dewastuje go czy podnajmuje go innym osobom bez zgody właściciela. W takich wypadkach umowa może zostać rozwiązana w trybie natychmiastowym.
Upływ terminu wypowiedzenia oraz nieistnienie tytułu prawnego do lokalu przy podtrzymywaniu przez lokatora oświadczenia o braku zamiaru opuszczenia lokalu uprawnia do wystąpienia do sądu z pozwem o eksmisję. Pozew kierujemy do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania pozwanego. Należy w nim opisać zaistniałą sytuację, wskazać właściciela lokalu, zamieszkujących lokatorów i zażądać nakazania im opuszczenia lokalu. Sąd wydając orzeczenie w sprawie określi czy pozwany ma prawo do lokalu socjalnego, czy też nie. Obecnie katalog takich osób uprawnionych jest dość szeroki. Obejmuje on m.in. kobiety w ciąży, małoletnich, emerytów, rencistów i bezrobotnych. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego należy do gminy właściwej ze względu na położenie opróżnianej nieruchomości. Do czasu podpisania umowy najmu pomiędzy gminą a lokatorem ma on prawo pozostawać w dotychczas zajmowanym lokalu, ale musi za to płacić. Jeżeli tego nie robi, właściciel nieruchomości może żądać wynagrodzenia od gminy, ale tylko wtedy, gdy udowodni poniesioną przez siebie szkodę.
Wyrok eksmisyjny pozwala usunąć niechcianego lokatora z pomocą komornika. Ale to nie koniec trudności przy obejmowaniu w posiadanie własnego mieszkania. Komornik nie stoi ponad prawem, a jeden z przepisów wyraźnie stanowi, iż nie można pozbyć się lokatora bez zapewnienia mu pomieszczenia zastępczego (jeżeli wcześniej nie uzyskał prawa do lokalu socjalnego lub zamiennego). Komornik wstrzyma więc egzekucję do czasu znalezienia takiego pomieszczenia przez gminę, nie dłużej jednak niż na 6 miesięcy. Po upływie tego okresu nastąpi bezwzględne usunięcie do noclegowni, schroniska lub innej placówki z miejscami noclegowymi.
Eksmisja może zostać przeprowadzona tylko przeciwko osobom wymienionym w tytule wykonawczym. Trzeba więc dopilnować aby wszyscy bezprawnie zajmujący lokal zostali tam wymienieni. Bez znaczenia pozostaje zameldowanie którejkolwiek z eksmitowanych osób w opróżnianym lokalu. Zameldowanie potwierdza tylko administracyjnie zamieszkiwanie w danym miejscu, ale nigdy nie decyduje o prawie do posiadania lokalu.
Paweł Chrząszcz
Szukasz porady prawnej?
Chcesz zlecić naszym prawnikom przygotowanie pisma lub prowadzenie sprawy?
Zobacz, jak wygląda nasza "Modelowa opinia prawna" i skorzystaj z formularza poniżej - wycena pytania zawsze jest bezpłatna.
Pracownicy PrawoDlaKazdego.pl pozostają do dyspozycji także w naszej Kancelarii, znajdującej się w Krakowie przy ulicy Lea 202A. Zadzwoń pod numer 609-709-999 i umów się na rozmowę z prawnikiem - zapraszamy na spotkanie.