Szukasz Porady?
Stała obsługa firm
Kancelaria w galerii
Najem okazjonalny.
O ile przepisy dotyczące najmu w ogólności, bardziej nastawione są na ochronę lokatora (czyli najemcy), na co wskazuje także nazwa ustawy regulującej stosunek najmu (ustawa o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy), uregulowany w tej ustawie najem okazjonalny zdaje się być korzystniejszą regulacją dla wynajmującego (najczęściej właściciela, ale też osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu).
Cechą wyróżniającą najem okazjonalny jest ograniczenie czasowe tejże umowy. Zgodnie z definicją ustawową, służy on do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez z góry określony czas, nie więcej niż 10 – letni. Ustawa formułuje dla umowy najmu okazjonalnego szczególne wymagania, polegające na obowiązkowym załączeniu do umowy (1) oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie tej umowy w terminie wskazanym w żądaniu jego opuszczenia (o którym to żądaniu będzie mowa dalej). Do umowy załącza się również: (2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu (przy czym w przypadku utraty możliwości zamieszkiwania najemcy w miejscu wskazanym przez niego w oświadczeniu, w ciągu 21 dni od tego faktu obowiązany jest wskazać w oświadczeniu inny lokal, w którym może zamieszkać – gdyż w przypadku nie zastosowania się do tego obowiązku, naraża się on na wypowiedzenie umowy przez wynajmującego za 7 dniowym okresem wypowiedzenia). Koniecznym do zawarcia umowy najmu okazjonalnego jest także załączenie do umowy (3) oświadczenia właściciela (lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu – notarialnie poświadczone na żądanie wynajmującego. Z kolei jeśli właściciel jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie najmu okazjonalnego lokali, w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, powinien zgłosić ten fakt właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania Naczelnikowi Urzędu Skarbowego.
Zarówno sama umowa najmu okazjonalnego, jak i wszelkie jej modyfikacje, muszą być dokonywane w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Jeżeli w umowie inaczej nie zastrzeżono - oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela. Zawarcie umowy może być także uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji w wysokości do 6-krotności czynszu najmu, mającej zabezpieczać przysługujące właścicielowi należności z tytułu najmu okazjonalnego w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualne koszty egzekucji obowiązku jego opróżnienia. W ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu przez najemcę, kaucja ulega zwrotowi, jednak z potrąceniem należności właściciela.
Umowa najmu okazjonalnego wygasa albo z upływem okresu na jaki została zawarta, albo ulega rozwiązaniu za wypowiedzeniem. W przypadku, kiedy lokator po zakończeniu stosunku najmu nie chce opuścić lokalu, właściciel jest jednak dużo lepiej chroniony niż ma to miejsce na gruncie przepisów o "zwykłym" najmie lokalu. W przypadku eksmisji, dzięki załączonym do umowy oświadczeniom, komornik nie musi wstrzymywać się z eksmisją do czasu przydzielenia lokatorowi lokalu zastępczego. Procedura żądania opuszczenia lokalu przebiega zaś w ten sposób, że jeżeli najemca nie opuścił lokalu dobrowolnie, właściciel wręcza mu żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie zaopatrzonym w urzędowo poświadczony podpis właściciela. Żądanie musi zawierać oznaczenie właściciela oraz najemcy, wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku najmu, a także wyznaczenie co najmniej 7 dniowego terminu (liczonego od dnia doręczenia żądania) na opuszczenie lokalu przez najemcę i osoby z nim zamieszkujące. W sytuacji, kiedy najemca nie zastosuje się do powyższego żądania, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie tej umowy w terminie wskazanym w żądaniu jego opuszczenia (czyli jeden z załączników (1) do umowy). Do wniosku należy dołączyć żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy, dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, który opróżnić ma najemca, jak również potwierdzenie zgłoszenia umowy do Naczelnika US. Na podstawie żądania opuszczenia lokalu z klauzulą wykonalności nadaną przez sąd, możliwa jest eksmisja nieuczciwego lokatora.
Karolina Wąsikowska
Szukasz porady prawnej?
Chcesz zlecić naszym prawnikom przygotowanie pisma lub prowadzenie sprawy?
Zobacz, jak wygląda nasza "Modelowa opinia prawna" i skorzystaj z formularza poniżej - wycena pytania zawsze jest bezpłatna.
Pracownicy PrawoDlaKazdego.pl pozostają do dyspozycji także w naszej Kancelarii, znajdującej się w Krakowie przy ulicy Lea 202A. Zadzwoń pod numer 609-709-999 i umów się na rozmowę z prawnikiem - zapraszamy na spotkanie.