Ochronna moc księgi wieczystej.

Ideą prowadzenia ksiąg wieczystych jest ustalenie stanu prawnego określonej nieruchomości w taki sposób, aby to co jest wpisane do księgi wieczystej było zgodne z rzeczywistym stanem prawnym.  Niezgodność w tym zakresie prowadzić może bowiem do poważnych kolizji miedzy bezpieczeństwem obrotu nieruchomościami a interesem osób, których prawa bądź to w ogóle nie są wpisane do księgi wieczystej, bądź są wpisane, ale w sposób sprzeczny z aktualnym stanem prawnym.

Mając na uwadze, że na gruncie prawa polskiego nie obowiązuje zasada każdorazowego dokonania wpisu w księdze wieczystej jako koniecznej przesłanki do nabycia, zmiany lub utraty praw rzeczowych, ustawodawca zdecydował się wskazać jak należy rozwiązywać powstałe na tym tle problemy.

W razie wystąpienia niezgodności miedzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczyste, a rzeczywistym stanem prawnym – treści księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Instytucja ta w języku prawnym określana jest jako rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (zasada wiarygodności ksiąg wieczystych). Generalizując, istotę tej instytucji można skonstatować w stwierdzeniu, że „nabycie nieruchomości od osoby wpisanej do księgi wieczystej, ale niebędącej właścicielem, prowadzi do nabycia własności (…)” – wyrok SN z 12 października 2011 r., II CSK 82/11, LEX nr 1110967.

Pamiętać trzeba jednak o tym, że rękojmia nie ma charakteru absolutnego. Nie chroni ona rozporządzeń nieodpłatnych oraz dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze.

Co więcej, rękojmia nie działa przeciwko prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu, prawu dożywocia, służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej, służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego uprzedzenia  także  służebnościom przesyłu.

Ponadto w powiązaniu z art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, księgi wieczyste są jawne, w związku z czym nie można się tłumaczyć nieznajomością wpisów w księdze wieczystej, ani tez wniosków o których uczyniono w niej wzmiankę.

Stosowanie tego mechanizmu ochronnego jest więc wyłączone również w przypadku wzmianki o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sadowego, o apelacji lub kasacji, jak również w sytuacji wzmianki o ostrzeżeniu dotyczącego niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 7 i 8 u.k.w.i.h.).

Damian Opalski