Hipoteka - ogólna charakterystyka.

Hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe (czyli prawo na rzeczy cudzej), będące obciążeniem nieruchomości. Ustanawia się ją w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności, wynikającej z określonego stosunku prawnego. Na mocy tego obciążenia, wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi jej właściciela. Oprócz pierwszeństwa zaspokojenia, ustanowienie hipoteki skutkuje dla wierzyciela również tym, iż przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza jego uprawnienia do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej – z tym, że nie dotyczy to świadczeń ubocznych, jak np. odsetki za zwłokę. Warto też wskazać, że hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną, nie wyłączając nawet wierzytelności przyszłej.

Bardzo istotną kwestią jest jednak formułowane przez ustawę ograniczenie. Przepisy stanowią bowiem, że niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. Wynika z tego fakt, że ustanowienie hipoteki nie ogranicza praw właściciela nieruchomości do zbycia jej w trakcie trwania zabezpieczenia hipotecznego. Sama hipoteka także może być przedmiotem obrotu, jednak w myśl ustawy - nie może być ona przeniesiona bez wierzytelności, którą zabezpiecza.

Co do zasady hipotekę ustanawia się na nieruchomościach, jednak ustawa przewiduje, że można obciążyć hipoteką również użytkowanie wieczyste (wliczajac w to także budynki i urządzenia znajdujące się na użytkowanym gruncie, a będące własnością użytkownika wieczystego). To samo dotyczy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz wierzytelności zabezpieczonej hipoteką – które także mogą być przedmiotem hipoteki, na takich samych zasadach jak nieruchomości. Nie ma również przeszkód, aby hipoteką była obciążona także część ułamkowa nieruchomości, jeśli tylko stanowi udział współwłaściciela. W przypadku, gdy hipoteka ustanawiana jest na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, obciążona część ułamkowa musi stanowić udział przysługujący współuprawnionemu we wspólności tych praw.

Jeśli chodzi o samo ustanowienie hipoteki, to zgodnie z ogólną regulacja dotyczącą ograniczonych praw rzeczowych, następuje to poprzez umowę stron, przy czym oświadczenie właściciela nierucjomości o jej obciążeniu hipoteką musi być dokonane w formie aktu notarialnego. Ustawa stanowi także, że dla powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. W umowie ustanawiającej hipotekę należy z kolei określić dokładnie stosunki prawne oraz wynikające z nich wierzytelności objęte zabezpieczeniem. Co ważne, hipoteka umowna może także zabezpieczać kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi.

Obciążenia dokonuje się do wysokości oznaczonej sumy pieniężnej. Jeżeli jednak ustanowione zabezpieczenie jest nadmierne, właściciel obciążonej nieruchomości może żądać jego zmniejszenia. Wówczas dokonuje się zmiany hipoteki. Ustanowioną na zabezpieczenie danej wierzytelności hipotekę można także zmienić w ten sposób, że wierzytelność, której zabezpieczenie hipoteka stanowi, zastąpi się inną wierzytelnością, należącą do tego samego wierzyciela.

Karolina Wąsikowska