Hipoteka na części ułamkowej - zmiany w rozkładzie odpowiedzialności.

Prezydent podpisał ustawę o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Nowelizacja obejmowała dodanie nowych przepisów zmieniających zasady odpowiedzialności w przypadku podziału nieruchomości obciążonej hipoteką na części ułamkowej.

Wprowadzenie nowych przepisów do ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece stanowi realizację wyroku Trybunału konstytucyjnego z dnia 10 lipca 2012 r. (sygn. akt P 15/12) stwierdzającego niezgodność art. 76 ust. 1 zdanie drugie tej ustawy z art. 64 ust. 1 i 3 w związku z art. 31 ust. 3 i art. 21 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Kwestionowane przez TK zapisy dotyczyły rozciągania się hipoteki ustanowionej na części ułamkowej nieruchomości także na nieruchomości powstałe po podziale obciążonej nieruchomości. Niewątpliwie sytuacja taka jest korzystna dla wierzyciela, jednakże narusza prawa współwłaścicieli posiadających nieobciążone udziały. Nie są oni dłużnikami, nie zaciągali żadnego zobowiązania i nie odnieśli z niego korzyści, a muszą odpowiadać za cudzy dług.

Zdaniem TK „w konfliktowej sytuacji, jaką stwarza istnienie hipoteki na części ułamkowej nieruchomości stanowiącej udział współwłaściciela, konieczna jest raczej troska ustawodawcy o interes właścicieli, których udziały nie są obciążone, aniżeli troska o wierzyciela hipotecznego”. Nowe przepisy czynią zadość tej argumentacji. Od tej pory po podziale nieruchomości hipoteka obciąży tylko część przyznaną temu, na czyim udziale było ustanowione zabezpieczenie.

Ustawodawca zgodnie z sugestiami TK zatroszczył się również o zabezpieczenie interesów wierzyciela. Przed zmniejszeniem wartości lub nawet utratą zabezpieczenia rzeczowego wierzyciel hipoteczny chroniony jest poprzez ustawowe prawo zastawu na wierzytelności przysługującej współwłaścicielowi nieruchomości z tytułu spłat lub dopłat przyznanych mu od innych współwłaścicieli. Dodatkowo za nieważne uznane będą postanowienia umowy czy ugody sądowej znoszącej współwłasność nieruchomości w wyniku których, współwłaściciel posiadający udział obciążony hipoteką nie otrzymałby spłat lub dopłat.

Po wejściu omawianych przepisów w życie, w polskim prawie pojawi się złoty środek, który zabezpieczając realnie wierzyciela i nie krzywdząc innych współwłaścicieli zmusi dłużnika do uregulowania swojego zobowiązania.

                                                                                                                                   Paweł Chrząszcz